Après la crise de l’immobilier de 2023, les SCPI délaissent les approches thématiques au profit de stratégies plus diversifiées, gages de résilience. ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- Les SCPI: vers plus de diversification
- Comment choisir la SCPI faite pour vous?
- Fiscalité optimisée à l'échelle européenne
- Rendement immobilier des SCPI en 2024
Les SCPI: vers plus de diversification
Selon les dernières données de l’Aspim, l’association française des sociétés de placement immobilier, il existe aujourd’hui 225 SCPI disponibles, chacune tentant de se différencier avec une offre spécifique.
Il y a encore quelques années, la tendance était aux SCPI thématiques. Mais la crise de l’immobilier intervenue en 2023 a démontré les limites de ce modèle. Plusieurs véhicules spécialisés, particulièrement ceux dédiés à l’immobilier de bureau, ont subi de plein fouet la hausse des taux de crédit. Certaines SCPI ont enregistré des pertes de valorisation significatives. Anticipant de nouvelles dévalorisations, beaucoup d’investisseurs ont alors tenté de se dégager. Souvent sans succès. En effet, il faut parfois plusieurs années avant d’espérer un retour à un niveau de valorisation intéressant pour la revente. Dans ce contexte, les SCPI ayant adopté une stratégie diversifiée sont celles démontrant une meilleure résistance à la crise. Les 19 lancements de véhicules intervenus en 2024 optent pour cette stratégie de diversification des actifs sur différents segments de l’immobilier (bureaux, logistique, commerce, santé, éducation…), avec des investissements dans plusieurs pays d’Europe.
Comment choisir la SCPI faite pour vous?
Récemment créées ou plus anciennes, avec ou sans frais d’entrée, les SCPI promettent des rendements de 4% à 10%. Comment choisir et profiter de l’embellie du secteur? D’abord, en y regardant de plus près, la majorité des anciennes SCPI n’ont pas chuté si lourdement avec la crise. Les plus touchées se concentrent dans le secteur de l’immobilier de bureau. 10 SCPI spécialisées dans ce domaine représentaient 70% des parts en attente de revente au 31 mars 2025 selon l’Aspim. Dans l’ensemble, les collecteurs les plus importants ont réussi à contenir la baisse de prix des parts. L’ancienneté des véhicules et l’expertise des gestionnaires sur le long terme sont donc des éléments à prendre en compte au moment d’investir.
En ce qui concerne les nouvelles sociétés de gestion, il faut rester prudent quant aux perspectives de rendement élevé affichées initialement. Le lancement d’une SCPI permet en effet de bénéficier de mécanismes financiers utilisés pour accroître les taux affichés, par exemple:
- Le délai de jouissance décalé permet au gestionnaire d'utiliser le capital d'un nouvel investisseur pendant quelques mois avant de lui verser des dividendes.
- L'achat de parts fondatrices - ou parts «sponsors» - décotées, qui imposent certaines obligations.
La politique alléchante du « sans frais d’entrées » montre aussi ses limites. Elle a souvent pour effet de reporter les coûts sur d’autres postes, générant des frais et commissions multiples dont le poids est à évaluer dans le temps.
Pour choisir, le critère essentiel reste le Taux de Rendement Interne (TRI), indiqué dans le document d’information transmis au moment de la souscription. Cet indicateur clé permet de mesurer la rentabilité réelle d’une SCPI sur le long terme, en intégrant tous les flux financiers (prix d’achat, dividendes, valeur de revente).
Fiscalité optimisée à l'échelle européenne
Les SCPI dont les actifs sont situés hors de France permettent de bénéficier d’un impôt sur les revenus immobiliers allégé. En effet, celui-ci est prélevé dans le pays où se trouvent les actifs. Or, dans les autres pays européens, il est souvent moins élevé qu’en France. Les conventions fiscales entre la France et ces pays prévoient d‘éviter une double imposition des revenus fonciers.
Pour une SCPI européenne, seuls les prélèvements sociaux (17,2%) sont déduits. Pour un rendement brut de 6%, par exemple, le rendement net sera de 4,97%.
En revanche, pour une SCPI dont les actifs sont situés en France, l’épargnant français doit acquitter la somme due au titre de son taux marginal d’imposition en plus des prélèvements sociaux, faisant chuter son rendement net. Avant d’investir, il est donc essentiel de prendre en compte ces différents paramètres et d’être accompagné par un conseiller.
Rendement immobilier des SCPI en 2024
| Diversifiée | 5,8% |
| Logistique et locaux d'activité | 5,6% |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 4,7% |
| résidentiel | 4,3% |
| Santé, éducation | 4% |
| Bureaux | 4,4% |
Selon l’Aspim, Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024.
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